A discussão entre comprar e alugar costuma parar em duas frases: aluguel é dinheiro jogado fora, ou imóvel é péssimo investimento. As duas são slogans. A resposta depende de seis números, e cinco deles são premissas suas, não fatos.
O que a maior parte das simulações esquece é o custo de oportunidade. Quem compra imobiliza a entrada e os custos de escritura. Quem aluga pode investir esse mesmo dinheiro. Ignorar isso faz a compra parecer melhor do que é. Ignorar a valorização do imóvel faz o contrário. Aqui os dois lados entram na conta.
As premissas que decidem o resultado
A valorização real do imóvel
É a premissa mais poderosa e a menos questionada. Valorização real quer dizer acima da inflação. Um imóvel que sobe junto com a inflação tem valorização real de zero, mesmo que o preço em reais tenha dobrado em dez anos. Teste zero e teste negativo antes de fechar a conta.
O retorno do investimento precisa ser líquido
De nada adianta colocar 6% real no campo de investimento se a carteira que renderia isso cobra 2% de custo e ainda paga imposto. O número que entra aqui é o que sobra no seu bolso. Se não souber qual é, o Raio-X de Custos ajuda a descobrir quanto a sua carteira consome.
O prazo de permanência
Os custos de compra, ITBI, escritura e registro, são pagos de uma vez e diluídos pelo tempo que você fica no imóvel. Em horizonte curto eles pesam muito. Rode a simulação em 5, 10 e 20 anos e veja em quantos anos a conta vira.
O que ficou de fora
Seguro residencial, mudança, reforma, vacância, corretagem na venda e imposto sobre ganho de capital não entram. Todos pesam contra a compra, então o resultado aqui é conservador em favor de comprar. E nenhuma planilha mede a diferença entre poder pintar a parede e ter que pedir autorização.
Leve a conta
Receba essa comparação por e-mail.
Mando a conta por escrito, com as premissas abertas e o ponto de virada em anos. Junto vão os artigos novos do Acorda. Cancelamento em um clique.
Se o imóvel entra na conversa como investimento e não como moradia, o artigo imóvel como investimento, custo real trata da outra metade do problema.