“Imóvel é o investimento mais seguro que existe.” A frase é repetida com tanta convicção no Brasil que raramente alguém pede a conta. Então vamos fazer a conta, com um apartamento de R$ 500 mil em São Paulo, usando índices públicos e a legislação vigente.
Antecipo o resultado para você decidir se vale ler o resto: dos 6,42% de aluguel bruto que o índice FipeZAP registrou em São Paulo, sobram 3,75% ao ano sobre o que você realmente desembolsou, depois de administração, imposto de renda e um mês vago. E comprar e vender uma vez consome 17,7% do preço do imóvel em atrito.
Nada disso significa que imóvel é um mau investimento. Significa que o número que as pessoas usam para decidir não é o número que elas recebem.
Neste artigo
1. O custo que aparece antes da primeira chave
Você não paga R$ 500.000 por um imóvel de R$ 500.000. Paga isso mais três linhas obrigatórias:
| Item | Valor | Fonte |
|---|---|---|
| ITBI, 3% em São Paulo | R$ 15.000,00 | Lei municipal 11.154/1991 |
| Escritura pública | R$ 5.422,94 | Tabela CNB/SP 2026 |
| Registro de imóveis | R$ 3.284,18 | Tabela ARISP 2026 |
| Total | R$ 23.707,12 | 4,74% do valor |
Emolumentos são valores fixos por faixa, não percentuais, então o peso relativo cai conforme o imóvel encarece. Em um apartamento de R$ 300 mil, escritura e registro somam 2,30% do valor. Em um de R$ 1 milhão, 0,99%. O ITBI, esse, é percentual e não perdoa.
O ITBI nas capitais, e uma decisão do STJ que quase ninguém usa
| Capital | Alíquota geral |
|---|---|
| São Paulo | 3% |
| Rio de Janeiro | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Porto Alegre | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Brasília | 2%, e 1% na primeira transmissão de imóvel novo |
O Distrito Federal é a exceção do país: reduziu o ITBI de 3% para 2% pela Lei 7.635/2024.
Existe aqui um ponto que vale dinheiro. Em fevereiro de 2022, no julgamento do Tema 1113 em recurso repetitivo, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação em condições normais de mercado, que se presume verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte, e que o município não pode arbitrar previamente a base com apoio em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Na prática, a página oficial da Prefeitura de São Paulo continua orientando que a base é o maior valor entre a transação e o valor venal de referência. Quem não discute paga sobre a referência. O tema tem recurso pendente no STF, então não é assunto encerrado, mas é uma conversa que faz sentido ter com um advogado quando a diferença entre os dois valores é relevante.
2. Para onde vai o aluguel
O Índice FipeZAP de julho de 2026 registrou rentabilidade de aluguel residencial de 6,42% ao ano em São Paulo e 6,14% na média nacional. Sobre R$ 500 mil, são R$ 2.675 por mês.
Esse número é bruto, e calculado sobre preços de anúncio. Ele não desconta nada. Descontando:
- Administração imobiliária: a tabela referencial do CRECI-SP indica de 8% a 10% sobre os aluguéis recebidos. Usei 8%, o piso. Ela é referência de classe, não obrigação legal, e o percentual é negociável.
- Imposto de renda: aluguel é tributado pela tabela progressiva via carnê-leão. Usei 27,5%, que é a faixa de quem já tem outra renda tributável. A boa notícia é que administração imobiliária, IPTU e condomínio são dedutíveis quando pagos pelo locador. Se quem paga é o inquilino, não há o que deduzir.
- Vacância: usei um mês por ano. Aqui preciso ser honesto: procurei estatística pública e recente de vacância residencial no Brasil e não existe. O FipeZAP não publica, o Secovi-SP publica velocidade de locação e não vacância, e o IBGE mede estoque de domicílios vagos, que é outra coisa. Um mês é uma premissa minha, não um dado.
E não incluí manutenção, reforma entre inquilinos, nem condomínio dos meses vagos, porque também não encontrei estatística brasileira confiável para isso. Todos esses custos existem e todos empurram o número para baixo. O 3,75% é um teto otimista, não um piso.
Uma armadilha da tributação em 2026: a Lei 15.270/2025 zerou o imposto para rendimentos mensais de até R$ 5.000. Isso não protege renda de aluguel de quem tem salário, porque o aluguel se soma às outras rendas no ajuste anual e a alíquota marginal continua sendo a de topo.
3. A valorização, medida por dois índices independentes
| Indicador | 12 meses | Contra o IPCA de 4,44% |
|---|---|---|
| FipeZAP venda, nacional | +5,46% | +1,02 p.p. real |
| FipeZAP venda, São Paulo | +3,70% | abaixo da inflação |
| IVG-R, Banco Central | +5,23% | +0,79 p.p. real |
Os dois índices, construídos por metodologias diferentes, convergem: o imóvel residencial brasileiro está subindo cerca de um ponto percentual acima da inflação ao ano. Não é destruição de valor, e também não é a máquina de enriquecimento do imaginário popular.
No acumulado de 2026 até julho, o FipeZAP nacional subiu 2,89% enquanto o IPCA subiu 3,43%. Ou seja, no ano, ficou abaixo da inflação.
4. A comparação que todo mundo evita
| Imóvel em São Paulo | CDI | |
|---|---|---|
| Renda | 3,75% líquido | 14,63% bruto |
| Valorização | 3,70% | não se aplica |
| Total nominal | 7,45% | 12,44% líquido de IR de 15% |
| Real, contra IPCA de 4,44% | 2,88% | 7,66% |
Antes que isso vire bandeira, uma ressalva que considero obrigatória: essa é uma janela de doze meses, e ela é excepcional. A Selic está em 14% ao ano, depois da decisão do Copom de agosto de 2026, e vem caindo em passos de 0,25 ponto. Renda fixa a 14,63% não é a média histórica brasileira, é o momento atual de política monetária. Quando a Selic cair, essa coluna encolhe e a comparação muda.
Usando a valorização nacional em vez da paulistana, o imóvel entrega 9,21% nominais e 4,56% reais, e a distância diminui bastante. A conclusão honesta não é “imóvel perde do CDI”. É que a diferença é muito menor do que a percepção de quem só olha o aluguel bruto, e que a comparação depende inteiramente da cidade e do momento.
5. O custo de sair
Aqui está a parte que não aparece em nenhuma simulação de corretor. Vendendo o mesmo apartamento dez anos depois, com a valorização paulistana de 3,70% ao ano:
| Valor de venda | R$ 719.047 |
| Corretagem de 6% | R$ 43.143 |
| Ganho de capital bruto | R$ 219.047 |
| Ganho tributável após o fator FR2 | R$ 144.030 |
| Imposto de renda de 15% | R$ 21.605 |
| Atrito total da rodada | R$ 88.454 |
A corretagem de 6% vem do piso da tabela referencial do CRECI-SP, que indica de 6% a 8% para imóvel urbano. Também é referência, também é negociável, e também não é obrigatória.
O benefício fiscal mais subestimado do imóvel
Repare na linha do FR2. O artigo 40 da Lei 11.196/2005 criou dois fatores que reduzem o ganho de capital tributável em função do tempo. O FR2 corrói o ganho tributável em cerca de 0,35% por mês desde dezembro de 2005 ou desde a compra.
Em dez anos, ou 120 meses, o fator fica em 0,6575: o ganho tributável cai 34%. No exemplo acima, isso reduz o imposto de R$ 32.857 para R$ 21.605. Em vinte anos o fator chega perto de 0,43, cortando o ganho tributável quase pela metade.
É a razão fiscal para segurar imóvel por muito tempo, e quase ninguém a menciona. Vale somar a ela as duas isenções que existem:
- Único imóvel até R$ 440.000: isento, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores. Artigo 23 da Lei 9.250/1995.
- Reinvestimento em 180 dias: isento o ganho na venda de imóvel residencial se o dinheiro for aplicado na compra de outro residencial no país em até 180 dias. Se você reinveste só parte, a isenção é proporcional. Só pode ser usada uma vez a cada cinco anos, e a opção é irretratável. Artigo 39 da Lei 11.196/2005.
Um detalhe prático que reduz imposto e passa despercebido: ITBI, escritura e registro podem ser somados ao custo de aquisição na declaração, desde que você guarde os comprovantes. Na conta acima eu não somei, o que a torna conservadora. Guarde os recibos.
6. Os 11,4 milhões de imóveis vazios
O Censo de 2022 do IBGE encontrou 11,4 milhões de domicílios vagos no Brasil, 12,6% do total, contra 9,0% em 2010. Mais 6,7 milhões de uso ocasional, ou 7,4%.
Entre 2010 e 2022 o estoque total de domicílios cresceu 34%. Os vagos cresceram 87%. Só no município de São Paulo são quase 589 mil domicílios vazios, o dobro de 2010.
Um cuidado: o Censo não separa quantos desses estão à venda, quantos para alugar e quantos em obra, e o recorte existe em uma tabela do SIDRA que eu não consegui abrir para confirmar. Então não transformo isso em taxa de vacância. Mas o dado é suficiente para dizer que o imóvel para alugar disputa espaço em um mercado com muita oferta parada, e essa é a razão para não tratar vacância como hipótese remota.
7. O que o imóvel tem que o CDI não tem
Seria desonesto encerrar sem isso. Imóvel oferece coisas reais que nenhuma planilha captura:
- Alavancagem barata e longa. Nenhum outro ativo permite ao investidor pessoa física tomar crédito de vinte ou trinta anos com essa taxa. Isso muda a matemática inteira, para melhor e para pior.
- Iliquidez como disciplina. Você não vende um apartamento no susto. Para muita gente, isso vale mais que pontos de retorno.
- Uso. Morar não é um retorno financeiro, é um retorno. Este texto trata de imóvel comprado para render, não de moradia.
- Proteção contra inflação de longo prazo, que os dois índices confirmam, ainda que modesta.
O contraponto: o imóvel é indivisível, concentra risco em um único ativo, em um único bairro, e depende de um único inquilino. Um fundo imobiliário resolve a divisibilidade e a liquidez, e traz outras taxas em troca. A escolha depende de qual desses problemas incomoda mais você.
8. Refaça a conta com os seus números
- Some ao preço do imóvel o ITBI da sua cidade, a escritura e o registro. Esse é o seu custo real.
- Divida o aluguel anual esperado por esse custo real, não pelo preço.
- Tire a administração imobiliária, se você for usar uma.
- Tire o imposto de renda na sua alíquota marginal, e não na média.
- Tire os meses que você acredita que o imóvel ficará vago, e seja pessimista.
- Tire manutenção. Se você não sabe quanto, é sinal de que o número está subestimado.
- Some a valorização que os índices públicos mostram para a sua cidade, não a que o corretor projeta.
- Subtraia corretagem e imposto sobre ganho de capital do dia em que você vender, já com os fatores de redução.
Se depois disso o número continuar bom para você, comprou bem. O problema nunca foi o imóvel. Foi comparar o aluguel bruto de um com o retorno líquido do outro.
Quer fazer essa conta com os seus números?
Me mande a posição da sua carteira, com ou sem imóvel dentro. Eu comparo cada linha com a referência pública do dia, incluindo o que o imóvel realmente rende depois de custo e imposto, e devolvo por escrito. Sem custo e sem compromisso de virar cliente.
Perguntas frequentes
Quanto rende um imóvel alugado no Brasil?
O Índice FipeZAP de julho de 2026 aponta 6,14% ao ano na média nacional e 6,42% em São Paulo. Esse número é bruto e calculado sobre preços de anúncio. Depois de administração imobiliária, imposto de renda na faixa de topo e um mês vago por ano, o exemplo deste texto chega a 3,75% sobre o custo real de aquisição, ainda sem contar manutenção.
Quanto custa comprar um imóvel além do preço?
Em São Paulo, cerca de 4,74% do valor em um imóvel de R$ 500 mil: ITBI de 3%, mais escritura e registro pelas tabelas de emolumentos de 2026. Como os emolumentos são fixos por faixa, o percentual cai em imóveis mais caros e sobe nos mais baratos.
Preciso pagar imposto de renda sobre aluguel?
Sim, pela tabela progressiva mensal via carnê-leão, com acerto na declaração anual. Podem ser deduzidos do aluguel bruto o IPTU, o condomínio e a taxa de administração imobiliária, desde que o ônus tenha sido do locador. Se o inquilino paga esses itens, não há dedução.
Como não pagar imposto na venda do imóvel?
Existem duas isenções legais: venda do único imóvel por até R$ 440 mil sem outra alienação nos cinco anos anteriores, e reinvestimento do produto da venda de imóvel residencial em outro residencial no país em até 180 dias, uma vez a cada cinco anos. Fora delas, os fatores de redução do artigo 40 da Lei 11.196/2005 diminuem o ganho tributável conforme o tempo de posse.
Posso pagar ITBI sobre o valor da compra em vez do valor de referência da prefeitura?
O STJ decidiu no Tema 1113, em 2022, que o município não pode arbitrar previamente a base com apoio em valor de referência unilateral, e que se presume verdadeiro o valor declarado. Na prática várias prefeituras seguem cobrando pela referência, e há recurso pendente no STF. É um caminho que exige advogado, não um procedimento automático.
Qual é a taxa de vacância residencial no Brasil?
Não existe estatística pública, recente e confiável. FipeZAP não publica, Secovi-SP mede velocidade de locação e o IBGE mede estoque de domicílios vagos, que é outra coisa. O que se sabe pelo Censo de 2022 é que há 11,4 milhões de domicílios vagos no país, 12,6% do total, contra 9,0% em 2010.
Fontes
- Rentabilidade do aluguel de 6,42% em São Paulo e 6,14% nacional, e valorização de 5,46% em doze meses: Índice FipeZAP de locação residencial e de venda residencial, julho de 2026, FIPE.
- IVG-R de junho de 2026: Banco Central, série 21340. CDI acumulado: série 4391 do mesmo sistema.
- Selic em 14,00% ao ano, decisão do Copom de agosto de 2026: Banco Central. IPCA acumulado de 4,44% em doze meses até julho de 2026: IBGE.
- ITBI de 3% e base de cálculo em São Paulo: Prefeitura de São Paulo. Tema 1113 sobre a base de cálculo do ITBI: STJ, REsp 1.937.821/SP, fevereiro de 2022.
- Emolumentos de escritura e registro vigentes desde janeiro de 2026: tabela do CNB/SP e tabela da ARISP.
- Percentuais referenciais de corretagem e de administração de locação: tabela referencial de honorários do CRECI-SP. São referência de classe, não obrigação legal.
- Tributação do aluguel, deduções permitidas e tabela progressiva de 2026: Receita Federal, carnê-leão e tabelas do IRPF.
- Isenções e fatores de redução do ganho de capital: Receita Federal, com base no artigo 23 da Lei 9.250/1995 e nos artigos 39 e 40 da Lei 11.196/2005.
- 11,4 milhões de domicílios vagos, 12,6% do total: IBGE, Censo Demográfico 2022.