Imóvel para alugar é o investimento preferido de muita família brasileira. É concreto, dá para visitar, e o aluguel cai todo mês. Mas quando faço a conta completa, com vacância, administração e imposto, o retorno que sobra costuma ser bem menor do que o anúncio sugere.
Coloquei lado a lado um imóvel de R$ 2 milhões alugado e o mesmo dinheiro no Tesouro IPCA+. A comparação ajuda a ver o que você está comprando de verdade quando compra um imóvel para renda.
Rentabilidade média do aluguel residencial, set/2026
6,13% ao ano
bruta, média de 36 cidades no índice FipeZap. Em São Paulo, 6,43%
1. O retorno bruto que aparece no anúncio
O índice FipeZap de locação residencial mostra uma rentabilidade média de 6,13% ao ano em setembro de 2026. É a relação entre o aluguel anual e o preço de venda do imóvel. Em 12 meses, os aluguéis subiram 9,13%, bem acima do IPCA de 4,58% no período.
O número é real, mas é bruto. Ele não desconta nenhum mês vazio, nenhuma taxa e nenhum imposto.
2. O que sobra no bolso
Ilustração com premissas declaradas. Imóvel de R$ 2 milhões alugado a 6,13% ao ano.
| Linha | Valor no ano |
|---|---|
| Aluguel bruto: 12 meses | R$ 122,6 mil |
| Um mês de vacância | menos R$ 10,2 mil |
| Administração da imobiliária: 8% | menos R$ 9 mil |
| IR no carnê-leão, alíquota marginal de 27,5% | menos R$ 28,4 mil |
| Sobra | cerca de R$ 75 mil, ou 3,7% ao ano |
Os 3,7% são renda real, porque o aluguel acompanha a inflação ao longo do tempo. O valor do imóvel também tende a acompanhar a inflação, e às vezes ganha dela. Isso entra na comparação.
3. O mesmo dinheiro no Tesouro IPCA+
Em 1º de outubro de 2026, o Tesouro IPCA+ 2040 pagava IPCA mais 7,25% ao ano. Levando o título até o vencimento e descontando o IR de 15% no resgate, o retorno fica perto de 6,3% ao ano acima da inflação.
| Imóvel alugado | Tesouro IPCA+ 2040 | |
|---|---|---|
| Renda real líquida ao ano | cerca de 3,7% | cerca de 6,3% |
| Ganho real do principal | depende do mercado imobiliário | já incluído na taxa |
| Liquidez | meses para vender | diária, a preço de mercado |
| Trabalho | inquilino, reforma, inadimplência | nenhum |
| Concentração | um único ativo | título do governo federal |
Para o imóvel empatar, ele precisaria se valorizar perto de 2,6 pontos percentuais acima da inflação todo ano, por 14 anos. Pode acontecer em alguns bairros e momentos. Não dá para contar com isso como regra.
4. Quando o imóvel faz sentido mesmo assim
- Quando você compra abaixo do preço de mercado, por leilão ou oportunidade real.
- Quando o imóvel é parte de um plano de uso futuro, para você ou para um filho.
- Quando o imóvel é pequena parte do patrimônio, e não a maior parte.
- Quando você aceita cuidar dele, ou paga alguém bom para isso, sabendo quanto custa.
O Tesouro IPCA+ oscila de preço antes do vencimento. Quem precisa vender antes pode ter perda. A comparação acima vale para quem leva o título até 2040.
5. Faça a sua conta
Pegue o aluguel do seu imóvel, tire um mês por ano, a taxa da imobiliária, o IR e uma reserva de manutenção. Divida pelo valor de venda atual, e não pelo preço que você pagou. É esse número que compete com as outras opções. Se quiser comparar compra e aluguel para morar, use o simulador de comprar ou alugar.
ACORDA: a renda do seu imóvel
- Quanto ele rende hoje, líquido, sobre o valor de venda atual?
- Quantos meses ele ficou vazio nos últimos três anos?
- Que parte do seu patrimônio está em imóveis?
Quer ver o seu imóvel lado a lado com o resto da carteira?
Me mande a sua carteira e os números do imóvel. Eu devolvo a conta do retorno líquido de cada parte e quanto custa por ano. Você recebe a conta, não uma oferta de produto.
Fontes
- Rentabilidade e variação do aluguel: Índice FipeZap de Locação Residencial, setembro de 2026.
- IPCA de 12 meses: IBGE.
- Taxa do Tesouro IPCA+ 2040 em 01/10/2026: Tesouro Direto, consulta via Investidor10.
- IR sobre aluguel de pessoa física: carnê-leão, tabela progressiva mensal.
- Simulação: elaboração própria, ilustração com premissas declaradas.
